企业租赁经营，是指在不改变企业财产所有制性质的条件下，实行所有权与经营权的分离，以国家或者集体授权单位为出租人，将企业有期限地交给承租人经营，承租人和出租人交付租金并依照合同约定对企业实行自主经营的方式。企业租赁经营是我国经济体制改革中出现的企业租赁经营责任制的产物，是企业所有权与经营权相分离的又一种形式。企业租赁经营的出发点在于改变企业附属于政府的地位，使企业成为真正独立自主的市场主体企业租赁经营合同是实现企业租赁经营的重要保障和有效途径，是调整企业租赁经营责任制法律关系的基本依据。国务院的《全民所有制小型工业企业租赁经营暂行条例》，对全民所有制企业的租赁经营和企业租赁经营合同进行调整。同时在第38条规定，集体所有制工业企业实行租赁经营的，可以参照本条例执行。企业租赁经营合同，是指国家或集体授权单位作为出租人把国有企业或者集体所有的企业的全部资产以租赁的方式交给承租人生产经营和管理，承租人向出租人支付租金并到期返还全部企业资产的合同。企业租赁经营合同是一种新型的租赁合同形式。与一般的租赁合同相比，企业租赁经营合同具有以下特征：1．企业租赁经营合同的直接目的，是使企业的所有权与经营权相分离，搞活企业、提高企业的经济效益，使国家（或集体）、企业、职工和承租人均获得相应的利益。一般的租赁合同，以承租人取得某项财产的使用权、出租人取得约定租金为根本目的。 2．合同形式的特殊性。企业租赁经营合同应当以书面形式订立。法律对于一般的租赁合同的形式则未作强制性要求，当事人可以以口头形式、书面形式或者其他形式订立租赁合同。 3．出租主体的特定性。企业租赁经营的实质出租人是国家或集体，具体表现为由企业的主管机关或者地方人民政府代表国家、集体授权单位代表集体作为出租人行使企业的出租权。一般的租赁合同中，谁可以成为出租人不受限制。国家、集体作为企业租赁经营的出租人又具有双重性。一方面，企业租赁经营中，国家、集体作为出租人与承租人的法律地位是平等的，承租双方均应遵循自愿、平等、协商一致的原则；另一方面，国家、集体作为行政管理者，与承租人形成管理与被管理的关系。一般的租赁合同下，出租人和承租人的地位平等，出租人不具有双重性。 4．租赁标的的特殊性。企业租赁的标的是整个企业。一般理解，企业是以企业财产为核心的人财物、产供销、资金、技术、信誉等多种因素的有机结合体。承租人获得的不是某个物品的使用权，而是对企业全部财产的经营管理权。因而可以说，承租入承租的是企业的经营管理权。一般的租赁合同则以某项固定财产为标的，承租人取得对该财产的使用权。 5．费用承担的特殊性。企业租赁经营合同中，租赁企业的一切费用，包括税款、维持企业财产正常使用以及进行修理的费用等，均由承租人承担。一般的租赁合同下，承租人只承担占有、使用承租财产所产生的风险和费用。 6.合同终止时返还财产的特殊性。企业租赁经营合同终止时，承租人除返还原来的出租财产外，还应返还租赁合同中规定的企业扩大再生产而增值的资产。一般的租赁合同终止时，承租人只需返还原租赁财产，无需向出租人支付财产增值的部分资产。 7．合同担保的特殊性。企业租赁经营合同下，除了承租人自己应当提供必要的财产担保之外，通常还要有两位担保人以财产形式为承租人履行合同的能力提供担保。承租人提供的担保金额一般远低于企业财产的总值。一般的租赁合同下，可以由承租人提供担保，或者由第三人单独为承租人提供担保，承租人或者第三人所提供的担保金额应当与租赁财产的价值相等或相近似。 8．企业租赁经营合同的订立要经过企业主管的审查批准这一特殊程序。订立一般的租赁合同，除非法律明确要求经过特定程序，否则没有特定程序的要求。企业租赁经营合同不同于企业承包经营合同。企业租赁经营下，企业所权与经营权分离的程度比企业承包经营情况下要高，承租人只承担企业租赁经营合同中所规定的责任。企业租赁后，应当按照国家的有关规定办理法人变更登记手续。企业承包经营后，企业的性质不发生变化。企业租赁经营合同主要适用于中小型企业，企业承包经营合同主要适用于大中型企业。此外，企业租赁经营合同的承租人必须提供符合规定的担保。在特定情况下，企业承包经营合同的承包人才负有提供担保的义务。出租人必须在企业出租前，会同有关部门对企业进行清产核资、清理债权债务、评估资产，根据行业和本企业资金利润率确定标底。出租人应当通过公开招标的方式确定承租人，并遵循平等、自愿、协商的原则与承租人签订书面的企业租赁经营合同，按照国家有关规定办理法人变更登记手续。租赁期满，承租人要继续承租，出租人同意其继续承租的，必须重新订立企业租赁经营合同并办理法人变更登记手续。